スケルトンと居抜きの内装工事費用比較！予算目安はどのくらい？

内装工事には居抜きとスケルトンの2種類があり、どちらを選ぶかによって工事費用が大きく異なります。居抜きの方が工事費用が安くなりますが、前のテナントのイメージが残ってしまったり既存設備のガスや電気の容量が足りない場合は追加工事が必要になったりするデメリットもあります。一方でスケルトンは電気・ガス・空調設備などを全て一から設置するため工事金額は高くなりますが、より自由度が高いお店作りが可能になるというメリットがあります。

予算は坪単価の費用相場を参考にして予想することをおすすめします。スケルトンで店舗開業する場合の予算は居抜きで開業する場合の予算の1.5~2倍と見込んでおくと良いかと思います。

それぞれのメリットとデメリットを理解することが理想とする店舗を予算内で開業することに繋がりますので、この２つに違いと特徴は是非押さえておくようにしてください。

■目次

１．スケルトンと居抜きの内装工事費用と予算目安

 ２．居抜きの内装工事の注意点と予算目安
 ２－１．居抜きのメリット
 ２－２．居抜きのデメリット
 ２－３．居抜きの内装工事の予算目安

 ３．スケルトンの内装工事の注意点と予算目安
 ３－１．スケルトンのデメリット
 ３－２．スケルトンのメリット
 ３－３．スケルトンの内装工事の予算目安

 ４．まとめ

１．スケルトンと居抜きの内装工事費用と予算目安

スケルトン物件とは以前のテナントが退去時に店内設備や内装を撤去し、天井・壁・床を全て剥がして骨組みだけの状態になった物件を指します。
居抜き物件とは以前のテナントの設備や内装などが残っている状態の物件を指します。

内装工事の費用は[坪あたり]で計算されることが多いので坪単価でご説明します。
一般的に内装工事の坪単価の相場は居抜きで10～40万、スケルトンで40万～90万と言われています。スケルトン物件は居抜き物件と比較して2倍近く工事費がかかることを認識しておいてください。

１）内装工事費用の坪単価

坪単価の計算式は【内装工事費用÷テナントの坪数】で求めます。重要なことは計算式の内装工事費用の項目にどこまで含まれるかどうかです。その答えは「テナントで営業できる状態にするまでの費用」です。具体的に言いますと、飲食店なら冷蔵庫やフライヤーなどの厨房機器の購入費用までテナントで営業できる状態にするための費用はすべて内装工事費用に含んで坪単価を計算します。

したがって、前テナントの設備機器が残っている居抜き物件の方が坪単価の費用相場が低くなります。また他にも居抜き物件はガスや電気の設備も残っているので、スケルトン物件よりも内装工事費用が低くなります。

２）内装工事費用の坪単価を用いて予算の目安を決める方法

例えば、２０坪の居抜き物件でカフェを開業したい場合は以下のようにして予算を求めます。

【居抜き物件のカフェ開業の坪単価費用相場】
一坪　２０万円

【２０坪の居抜き物件でカフェの予算の目安】
２０万円×２０万円＝４００万円

以上の計算により、カフェ開業の予算目安は４００万円前後と予想することができました。正確な内装工事の費用は内装業者の見積もりを出してもらうことで知ることができますが、事前に予算の目安を知っておくことで資金調達の段階で計画が立てやすくなります。

２．居抜きの内装工事の注意点と予算目安

居抜き工事は費用を安くすることができますが注意点も多くあります。メリットとデメリットを理解し物件選びで失敗しないようにしてください。

２－１．居抜きのメリット

内装や設備をそのまま利用できるため工事費を抑えることができ、工期も短くて済むことがメリットとなります。一般的に居抜きの内装工事の工期は1ヵ月から2ヵ月ほどと言われています。初めて店舗を出す方であれば工事内容が複雑で工期も長くなるスケルトンからの工事より居抜きがおすすめです。居抜き工事を通して業者との打合せの段取りや内装工事のイメージをつけていただき、2店舗目以降にスケルトンでお店を開業するという方法も良いかと思います。

２－２．居抜きのデメリット

前のテナントのレイアウトや設備を使用するため自分好みの内装にしづらいという点が最大のデメリットとなります。内装工事のボリュームを抑えてしまうと前の店舗が店名を変えただけと認識されてしまうこともあります。レイアウトは変えなくても天井や壁、床のデザインは一新し、可能な限り前のテナントのイメージを払拭したオリジナリティのある店舗にすることが重要です。他にも既存設備に不良があった場合はこちらの責任になるため、既存の設備がきちんと使用できるか入念にチェックする必要があります。

２－３．居抜きの内装工事の予算目安

居抜きで店舗開業する場合の予算目安を決めるために業種別の坪単価の費用相場をご紹介します。

【居抜きの坪単価の費用相場】

【カフェ】
費用相場：一坪あたり２０万円
予算(２０坪)：４００万円

【居酒屋】
費用相場：一坪あたり３０万円
予算（２０坪）：６００万円

【焼肉店】
費用相場：一坪あたり５０万円
予算（２０坪）：１０００万円

【居酒屋】
費用相場：一坪あたり３０万円
予算（２０坪）：６００万円

【クリニック】
費用相場：一坪あたり４０万円
予算（２０坪）：８００万円

予算目安を立てる際に参考にしてください。

３．スケルトンの内装工事の注意点と予算目安

スケルトンは居抜きと比較して2倍近くの費用がかかりますが魅力的なメリットもあります。メリットとデメリットを理解し、スケルトンから始める内装工事も選択肢の一つとして加えてほしいと思います。

３－１．スケルトンのデメリット

居抜きと比較して工事費用が高く工期が長くなることがデメリットとなります。設備工事を含め一から店舗を作り上げるため、どのような設備が必要でどのようなレイアウトや内装デザインにするのかといった業者との打合せに多くの時間を要します。一般的にスケルトンの内装工事の打合せ開始から工事完成までに3ヶ月から半年ほどかかると言われています。設備工事には電気・ガス・水道・給排気工事が含まれます。但し、物件を選ぶ際に電気やガスの建物に供給されている容量を確認し店舗に必要な容量より大きい物件を見つけることで、設備工事にかかる費用を安くすることができます。

３－２．スケルトンのメリット

最大のメリットは思い通りの店舗が作れることです。天井や壁、床の内装デザインに加え家具、照明、設備などのレイアウトも全て自由に決められるため、お店のコンセプトを存分に再現することができます。また、店舗完成後に愛着が湧くという方が非常に多いです。他にも設備を全て自前で用意するため仕入先や保証期間を把握できる安心感があります。設備に不具合が起きた場合にどこに問い合わせたら良いか迷うことがなく素早く対応することができます。